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马鞍山博望项目汇报文件20100418ppt

admin8个月前 (09-26)博望产业信息14

　　马鞍山博望项目汇报文件2010.04.18.ppt

　　2017-05-29发布于江苏

　　马鞍山博望项目汇报文件2010.04.18.ppt

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　　商业业态落位示意图 5、商业规划 First：定位篇 Second：产品篇 Third：分析篇一、技术指标二、产品配比三、产品及价格四、开发节奏项目立地四至：东至多蓝水岸项目二期，北至府前街（规划），西至耕地，南至314省道。新政路（规划）南北贯穿该地块。总占地面积：6.7万㎡建筑面积：8.2万㎡容积率：1.22 绿化率：30% 停车：112个建筑高度：建筑层高：规划路：府前街、新政路组团划分：娱乐休闲区、生活服务区、住宅区 First：定位篇 Second：产品篇 Third：分析篇一、技术指标二、产品配比三、产品及价格四、开发节奏博望镇城镇面积只有区区8平方公里，而城区人口仅仅接近4万人，除去外出经商、务工，留守人员估算在60%左右，为2.4万。则本项目初期规划商业体量开发在43184㎡，预计本项目可实现1人均1.8平方米商业面积之多。依据目前通用的商业面积人口饱和比例系数推测：本项目可供应博望镇人均1.8平方米发达国家饱和比例系数美、日、欧 1.2 发达地区饱和比例系数北京 1.1 上海 1.1 广州 1.1 深圳 1.0 武汉 0.8 杭州 0.9 天津 0.8 区域内本项目比例系数博望镇（本项目） 1.8 注：未计算博望镇其他现有经营面积和即将入市的商业面积。博望镇人口有限，本项目商业规划面积过大，严重超过现有正常比例系数，周边区域内人口无法满足本项目商业消化。建议缩减50%商业开发，为满足容积率要求，提高住宅产品比例。 1、商业与住宅的配比商业占比:总建面积20% 2、商业面积建议开发在商业面积：20,000㎡左右 First：定位篇 Second：产品篇 Third：分析篇一、技术指标二、产品配比三、产品及价格四、开发节奏 1、产品建议基础步行街对于后期的经营管理要求相对容易实现，适合厂商顺序进驻；对建筑要求较低，后期经营者使用费用较低，便于销售。依据市场调研基础，博望镇现有主力商铺为1~2层的街铺为主。厂商需求面积在150㎡左右、购买金额在50~100万以内为可接受范围，空间与进深的需求在5~10m之间，建议柱网间距以不超过10m为宜，既符合市场经营需求，又符合*经济的开发要求，即可满足小商要求，又可打通以符合大商使用。 2、产品建议临规划路两侧商业步行街铺开间建议5m 进深建议不超过10m 柱网间距建议8~9m 首层层高建议6m 2~3层层高建议3.5m 商业产品面积建议50~100㎡预留空调室外机位各开间门头预留统一规格尺寸户外广告位外立面不建议采用玻璃幕、石材、隔珊、铝塑板等装饰材料主体建筑外立面预留广告位道路两侧避免高大植被，建议使用灌木绿化红线内步行路面建议采用硬体铺装，可兼顾停车使用功能室内预留给排水管线室外广场设计尽量避免地面高差二、三层可考虑做退台设计餐饮区预留排烟管道超市、餐饮、KTV、洗浴、电影院建议考虑物流及卸货区域超市、餐饮、KTV、洗浴、电影院建议提高动力电、给排水等配套指标户外广告位预留安装结构预埋件户外广告位预留电源顶层屋面设计为上人屋顶新政路以西地块停车位应设置在住宅与商业之间 3、价格建议基础综合体建设，以小万达广场模式开发，在市场上具有强大吸引力；前期保留50,000㎡商业自持经营，可保证主力业态稳定，利于商业产品的销售和后期招商；摊平垂直商业的关系，以步行街形式组合，实现平面百货的动线，充分满足市场需求；马鞍山地区*一一个自带2万㎡商业配套的综合体项目。 4、价格建议住宅（按65,000㎡预估）区域项目产品均价元/㎡马鞍山海外海太古广场住宅住宅 5,700 汇成上东 5,500 朝辉首府 5,500 春晖家园 6,100 中央花园 5,600 森隆·碧溪翠庭 5,600 格林春天 5,400 汇翠名邸 5,200 银河湾城市茗苑 4,900 东方明珠·海上雅苑 5,700 泰和文苑 5,500 平均价 5,518 当涂九韵国际住宅 3,600 襄河湾 3,300 江南名苑 3,300 平均价 3,400 住宅项目售价表马鞍山住宅销售均价（5518元/㎡）；当涂县住宅销售均价（3400元/㎡）；销售单价建议3,000元/㎡起；单套销售总价建议300,000元/套住宅产品销售总价模拟：1.95亿元（65,000㎡×3,000元/㎡）马鞍山住宅销售均价（5,518元/㎡）；当涂县住宅销售均价（3,400元/㎡）；本项目为博望镇品质*高之项目，价格应略高于本地博望镇其他项目销售均价，但要低于马鞍山的住宅项目，以此吸引购房者购买。 4、价格建议住宅（按65,000㎡预估）商业（按20,000㎡预估） 4、价格建议商业项目售价表区域项目产品均价元/㎡马鞍山大华国际广场二期售罄 12,000 大文商坐外店底商 24,000 区内商铺 12,000 银城公寓底商 12,000 皇钻城市广场开盘预估 12,000 林里路商业街首层商铺 7,000 新都国际·南方嘉园商城二期商业街 4,500 花山美居MALL 1跃2底商 10,000 惠和家园底商 9,000 新街铺—旺街口底商 8,000 平均价 11,050 博望镇机械刃模具城内街商铺 4,000 莲花广场商铺 4,900 平均价 4,450 商业（按20,000㎡预估） 4、价格建议马鞍山商业销售均价（11,050元/㎡）；博望镇商业销售均价（4,450元/㎡）；销售均价建议6,000元/㎡起本项目为博望镇品质*高之项目，价格应略高于本地博望镇其他项目销售均价，但要低于马鞍山的商业项目，以此吸引投资者购买。本项目导入商业地产必须商业先行之操盘理念，短期内牺牲5000平米销售面积用于品牌店、主力店、主力业态的招商，用于提升整个项目商业价值，拉动销售价格。单套销售总价建议500,000~1,000,000元/套之间商业产品销售总价模拟：0.9亿元（说明：保留5,000㎡用于主力店及主力业态招商，待招商完成后结合招商条件再予以销售，其余15,000㎡用于销售。）该项目总销金额总销金额预估约为2.85亿。 4、价格建议 First：定位篇 Second：产品篇 Third：分析篇一、技术指标二、产品配比三、产品及价格四、开发节奏 1、整体操盘思路销售未动，商业先行。 2、整体操盘步骤 First：定位篇 Second：产品篇 Third：分析篇一、投资风险二、销售收入预算三、结论四、下一步工作建议马鞍山1255规划的落实、实施的不确定性；当地市场产品的集中放量的可能性；本项目商业规划的落实与执行；本项目商业主力业态与主力品牌店的落位；证照进度与工程进度的节凑把握。投资风险因素—— First：定位篇 Second：产品篇 Third：分析篇一、投资风险二、销售收入预算三、结论四、下一步工作建议 1、销售测算A方案序号类别建筑面积（㎡) 面积占比销售均价（元/㎡）销售总价（万元）销售收入占比备注 1 住宅 65,000 76.5% 3,000 19,500 68.4% 2 商业 20,000 15,000 17.6% 6,000 9,000 31.6% 3 5,000 5.9% 暂不销售，用于主力店招商。 4 合计 85,000 100.0% 28,500 100% 2、销售测算B方案序号类别建筑面积（㎡) 面积占比销售均价（元/㎡）销售总价（万元）销售收入占比备注 1 住宅 38,610 45.4% 3,000 11,583 33.6% 2 商业 43,184 38,184 44.9% 6,000 22,910 66.4% 3 5,000 5.9% 暂不销售，用于主力店招商。 4 合计 85,000 96.2% 34,493 100% 3、销售主诉求博望新城中心广场; 2万方平面百货; 马鞍山*一独享2万方高档商业配套项目; 升值空间巨大; 博望首个城市综合体项目; 集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式消费中心; 一线商业品牌鼎立相助; 国际化专业管理公司加盟。 First：定位篇 Second：产品篇 Third：分析篇一、投资风险二、销售收入预算三、结论四、下一步工作建议博望镇目前厂商总数400余家，若采用B方案，则商业体量为4.3万㎡，结合市场主要需求面积30~100㎡，则需要400~1000家厂商才能将如此规模体量商业填补。结论：供应明显大于需求。依照商业面积配比原则：5~10公里之内的消费半径人数与商业面积以2:8配比原则，目前博望镇行政区域内总人口10万人，则博望镇总体大致需要2.5万㎡达到饱和。结论：B方案商业配比开发体量过大，建议采用A方案。结论—— First：定位篇 Second：产品篇 Third：分析篇一、投资风险二、销售收入预算三、结论四、下一步工作建议确定商业管理公司；确定物业管理公司；尽早启动主力店（主力业态）的招商；确定主力点（主力业态）的招商条件；确定商业管理公司组织架构及岗位职责；确定物业管理公司组织架构及岗位职责；确定商业管理公司的工作内容及工作进度；确定物业管理公司的工作内容及工作进度；结合销售的需求确定主力店意向签约、筹备、开幕进度；结合销售、招商、开业进度确定企划、推广、活动的执行进度。下一步工作建议—— 汇报完毕！博望项目顾问组 2010.04.21 马鞍山市博望镇项目可行性研究分析报告 First：定位篇 Second：产品篇 Third：分析篇一、市场调研二、S.W.O.T.分析三、市场结论四、市场定位 1、博望概况行政区位博望镇隶属安徽省马鞍山市当涂县辖下乡镇，北至横山风景区，南至石臼湖，西至新博镇，东至江苏境。地处南京一小时都市圈、马芜铜经济圈内，全镇总面积133平方公里，现辖11个村、2个社区，总人口近10万人。 1、博望概况产业结构博望镇素有“中国刃具之乡”之美誉。博望镇工业化形成了以刃模具、机床为两大优势产业为支柱的机械制造特色产业集群经济。博望镇工业企业统计工业企业 650家年销售500万以上 100多家年纳税100万以上 40家自营出口权企业 41家市属专精特新企业 14家省著名商标名牌 22件全国销售网点 1,000个以上产业工人 18,000名外地推销员 15,000名 1、博望概况宏观经济分析博望镇经济基础重点以工业为主，农业发展比重相对较小，第三产业具有很大的增长空间。 2009年，全镇工农业总产值实现62.8亿元，其中工业总产值60.6亿元，同比增长20%以上。 1、博望概况宏观经济分析固定资产投资完成18.04亿元，增长67.1%。财政收入2.03亿元，增长23%。 1、博望概况宏观经济分析博望镇2009年的主要经济指标总量和增幅继续以较大优势位居全县乡镇前列。 1、博望概况人均收入农民人均现金收入8176元，增长11.4%。 2、博望镇发展规划 9平方公里的镇工业集中区建设初具规模，构筑了“一轴两园两区”（以314省道为轴、以东、西两个园区为基础、以两个村级工业小区为配套）的工业发展新平台，入驻企业近600家，已被授予“中国机电产品出口共建基地”、安徽省“优质剪折机床暨刃模具生产示范区”和“高新技术产业基地”等称号。力争到2011年，全镇企业总数突破1000家、工业总产值突破100亿元、财政收入突破3亿元、农民人均纯收入突破万元，主要指标总量比2008年翻一番以上；使城市建成区达到13平方公里以上，人口超过6万人，在全市乡镇率先建成全面小康社会，努力把博望镇真正打造成为“国家机床刃模具特色产业园”、“马鞍山市副城区”和“区域性现代化中心小城市”，在县内占领制高点，在省内成为示范点，在国内享有知名点！ 3、项目立地区位项目立地位博望镇临近马鞍山西侧，位于314省道北侧，距南京禄口国际机场仅25公里，东连宁杭高速，西近长江黄金水道，314省道横贯镇域，是安徽省通向苏浙沪等长三角地区的一个重要门户。目前本项目所在博望镇通往丹阳、马鞍山市区和江苏地区紧有一条314省道，道路条件坎坷、路况较差。为实现围绕副城区的“大交通”建设，正在建设中的马鞍山长江大桥引桥公路东端起点就在丹阳镇镜内，过境博望镇里程近10公里。 2010年要启动314省道一级公路改建工程，打通博望至横山通往江宁开发区的通道。长期以来，丹博地区仅有一条省际公路的历史将得以改变。形成“上天有通道，跨江有大桥”的现代交通网。 3、周边市场调研调研组合组织人力：50余人次。调研地点：马鞍山（解放路商圈、大华商圈、九区商圈、20余住宅底商）等；博望镇（314 省道沿线、巨星路、工贸路、三杨路、红旗路、博望新都步行街、刃具城、佳乐购超市、博望集贸市场、6+1KTV、1+1KTV）等。组织时间：2010年3月25日~2010年4月16日。样本数量：700余份。 3、周边市场调研博望镇商业结构图调查（共计厂商429家）博望镇商业结构主要以314省道沿线、巨星路、工贸路、三杨路、红旗路、博望新都步行街等临街商铺为主，分散自然，缺少统一规划。详情请见附件一《博望镇商业结构图》 3、周边市场调研博望镇商业统计分析表博望镇商业统计分析表经营业态数量占比餐饮 44 10% 超市 9 2% 零售 160 37% 五金机电 89 21% 娱乐休闲 24 6% 主题卖场 26 6% 其他 77 18% 统计 429 100% 3、周边市场调研博望镇厂商统计分类表结论：博望镇厂商经营类型主要为零售业；博望镇厂商的租金水平为0.8元/㎡（使用面积）；经营者主要来自马鞍山地区，外埠经营者较少；开业经营时间相对稳定、较长，普遍为3年以上； 7成以上选择租赁物业开展经营；据经营者反映，当地消费人群主要为18~35岁的青年人占大多数，18岁以下及35岁以上人群消费不强。；对经营面积需求多数在30~150㎡之间；店高主要在3~4m之间，店进深和面宽需求主要在5~10m之间；普遍认为博望人消费能力中等偏上，只有1家认为较低。详情请见附件二《博望镇厂商统计分析表》 3、周边市场调研博望镇消费者调研结论：普遍为18~35岁之间的青年；多数人受到的教育程度不高；多数人收入不高，家庭收入差异较大；能够拥有私家车的人不多；主要休闲方式相对传统，除了逛街、看电视外，缺少娱乐；多数人单次消费金额在50~300元，比较敢花；偶尔会去南京购物，喜好那里的商品齐全与良好的购物环境；多数人渴望博望拥有较多的娱乐设施与生活用品的百货；普遍认为博望镇太缺少大众化休闲场所和特色的娱乐场所；他们去马鞍山消费的主要动因是看中特色娱乐于特色餐饮。详情请见附件三《博望镇消费者调研分析表》 3、周边市场调研马鞍山消费者调研结论：普遍为18~35岁之间的青年；多数人受到的教育程度相对较高，部分人又稳定的工作收入；普遍收入不高，较之博望还低，家庭收入差异不大；多数选择公交、自行车和电动车，能够拥有私家车的人不多；出逛街和聚餐外，部分人喜好去KTV娱乐以及外出郊游；多数人单次消费金额在50~300元，比较敢花；去南京购物动力不强，部分人为出差或探亲，喜欢南京的购物环境和丰富的商品；期望有更多的娱乐设施和美食广场，对休闲设施的渴望比博望人要低；多数人渴望博望拥有较多的娱乐设施与生活用品的百货；普遍认为博望镇太缺少大众化休闲场所和特色的娱乐场所；消费上除了质量和价格外，格外侧重服务水平。详情请见附件四《马鞍山消费者调研分析表》 3、周边市场调研市场结论博望市场租金租金水平：0.2~3.0元/天/㎡（使用面积）平均租金水平：0.8元/天/㎡（使用面积）经营面积需求经营面积需求范围：30~300㎡以上主要经营面积需求范围：30~100㎡主要业态占比支柱产业占厂商比例为20% 生活消费占厂商比例位80% 博望当地商业经营者来源以马鞍山、博望当地为主：占比83% 安徽、江苏、外埠地区为辅：占比17% 经营者物业自持占比自持物业经营比例不到3成：占比29% 租赁经营着比例达到71% 博望镇主力消费人群主力消费人群年龄在26~35岁之间，达到58% First：定位篇 Second：产品篇 Third：分析篇一、市场调研二、S.W.O.T.分析三、市场结论四、市场定位 S优势 W劣势 O机遇 T威胁综合的实力背景交通相对发达土地平整，形状方正，利于布局项目整体体量经济市场形象基础较好超前的开发模式有一定的客户资源累计市政基础配套有待完善公共交通体系欠发达商业氛围待成熟当地商业不发达市政规划路影响商业街使用地产升值潜力巨大据1255规划的初步设想，辅城区政府紧邻项目 314省道年内拓宽改造项目前期开发准备周密近期内商业地产供应量大竞争对手众多市场上产品形式丰富商业地产营销手段多样性详情参见附件五：《SWOT分析注解》 First：定位篇 Second：产品篇 Third：分析篇一、市场调研二、S.W.O.T.分析三、市场结论四、市场定位 1、当地业态丰富、齐全 2、经营管理传统 3、缺乏统一商业规划及管理 4、租金成长缓慢 5、生活消费的配套服务分布零散 6、消费商品及生活服务的品牌度普遍不高 7、经营者以马鞍山、博望地区为主 First：定位篇 Second：产品篇 Third：分析篇一、市场调研二、S.W.O.T.分析三、市场结论四、市场定位 1、商业市场定位博望镇首席一站式消费体验中心集购物、休闲、餐饮、娱乐、聚会、商务、教育、生活服务为一体的吃喝玩乐型的消费场所。 2、功能定位以生活服务为基础集餐饮娱乐为一体的城市生活圈作为住宅的配套商业为本项目业主提供必要的生活服务，以特色餐饮、娱乐、休闲引发目的性消费吸引博望镇周边及马鞍山消费，增加本项目的商业辐射力。马鞍山首席配套2万平米大型商业的高档社区因本项目引入了品牌生活超市、电影院、大型主题餐厅、特色休闲餐饮、量贩式KTV、洗浴等丰富业态，通过购买本项目住宅客户给予一定的代金券或消费折扣卡，从而将2万平米商业作为住宅配套。通过市场调查发现，截至目前，博望镇及马鞍山地区尚未出现如此品质的高端综合体项目。 3、形象定位博望新商业中心，永不落幕的不夜城。 4、目标客户定位终极消费者描述：中青年人—— 他们是博望镇的财富主力创造者与拥有者；他们是博望镇在城市化进程中的主流参与者与推动者；他们是博望镇与当涂县的企事业单位的挑梁人；他们走南闯北，眼界开阔，鉴别能力超强；他们渴望家乡如大都市一般成熟发达；他们是博望镇娱乐消费的主力军。 4、目标客户定位终极消费者描述：女性—— 博望镇的留守主力人群；博望镇生活型消费的主力军；她们衣食无忧，确缺少适度的消费场所；她们渴望展示自我，确缺少一个交流的生活舞台。 4、目标客户定位终极消费者描述：孩子—— 博望镇未来所有财富的拥有者；生下来就拥有与生俱来的财富，一部分是含着金汤勺长大的；孩子们的成长、快乐、营养、教育是博望人的奋斗根本。 4、目标客户定位经营客来源：博望镇现有400余家厂商；丹阳、新博乃至当涂县的部分厂商；马鞍山市内知名的生活娱乐品牌厂商；国内一、二线品牌厂商；金融、电信、邮局、保险等机构 4、目标客户定位投资客：以博望镇本地投资客为主，争取马鞍山地区客户私营企业主博望镇境内注册企业达到650余家，若加上未注册的企业，则共计约1000余家，年销售额达到500万以上的企业约100余家。企业中高层技术及管理人员马鞍山钢铁公司约有职工6万余人，博望镇的产业工人约18,000人，驻外销售人员约15,000余人，上述人员中的中高层管理者及专业技术人员有投资意向者。政府部门及事业单位有稳定收入人员马鞍山地区相关党政机关及事业单位领导层，博望镇政府各部门及各村领导。 5、商业规划主要商业区域划分

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