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马鞍山博望项目汇报文件20100418

admin8个月前 (09-26)博望产业信息22

　　•农民人均现金收入8176元，增长11.4%。

　　9平方公里的镇工业集中区建设初具规模，构筑了“一轴两园两区”（以314省道为轴、以东、西两个园区为基础、以两个村级工业小区为配套）的工业发展新平台，入驻企业近600家，已被授予“中国机电产品出口共建基地”、安徽省“优质剪折机床暨刃模具生产示范区”和“高新技术产业基地”等称号。

　　一、市场调研二、S.W.O.T.分析分析三、市场结论四、市场定位

　　1、当地业态丰富、齐全、当地业态丰富、 2、经营管理传统、 3、缺乏统一商业规划及管理、 4、租金成长缓慢、 5、生活消费的配套服务分布零散、 6、消费商品及生活服务的品牌度普遍不高、 7、经营者以马鞍山、博望地区为主、经营者以马鞍山、

　　② 产业结构博望镇素有“中国刃具之乡”之美誉。博望镇工业化形成了以刃模具、机床为两大优势产业为支柱的机械制造特色产业集群经济。

　　博望镇工业企业统计工业企业年销售500 500万以上年销售500万以上年纳税100 100万以上年纳税100万以上自营出口权企业市属专精特新企业省著名商标名牌全国销售网点产业工人外地推销员

　　•2009年，全镇工农业总产值实现62.8亿元，其中工业总产值60.6亿元，同比增长20%以上。

　　•固定资产投资完成18.04亿元，增长67.1%。

　　•财政收入2.03亿元，增长23%。

　　博望镇2009年的主要经济指标总量和增幅继续以较大优势位居全县乡镇前列。

　　一、市场调研二、S.W.O.T.分析分析三、市场结论四、市场定位

　　综合的实力背景交通相对发达土地平整，形状方正，利于布局项目整体体量经济市场形象基础较好超前的开发模式有一定的客户资源累计市政基础配套有待完善公共交通体系欠发达商业氛围待成熟当地商业不发达市政规划路影响商业街使用

　　博望镇商业结构图调查（共计厂商429家） ② 博望镇商业结构图调查（共计厂商家

　　博望镇商业结构主要以314省道沿线、巨星路、工贸路、三杨路、红旗路、博望新都步行街等临街商铺为主，分散自然，缺少统一规划。详情请见附件一《博望镇商业结构图》详情请见附件一《博望镇商业结构图》

　　力争到2011年，全镇企业总数突破1000家、工业总产值突破100亿元、财政收入突破3亿元、农民人均纯收入突破万元，主要指标总量比2008年翻一番以上；使城市建成区达到13平方公里以上，人口超过6万人，在全市乡镇率先建成全面小康社会，努力把博望镇真正打造成为“国家机床刃模具特色产业园”、“马鞍山市副城区”和“区域性现代化中心小城市”，在县内占领制高点，在省内成为示范点，在国内享有知名点！

　　组织人力：组织人力：50余人次。调研地点：调研地点：马鞍山（解放路商圈、大华商圈、九区商圈、20余住宅底商）等；博望镇（314 省道沿线、巨星路、工贸路、三杨路、红旗路、博望新都步行街、刃具城、佳乐购超市、博望集贸市场、61KTV、11KTV）等。组织时间：组织时间：2010年3月25日~2010年4月16日。样本数量：样本数量：700余份。

　　10. 普遍认为博望镇太缺少大众化休闲场所和特色的娱乐场所； 11. 消费上除了质量和价格外，格外侧重服务水平。

　　详情请见附件四《马鞍山消费者调研分析表》详情请见附件四《马鞍山消费者调研分析表》

　　⑦ 市场结论博望市场租金租金水平：0.2~3.0元/天/㎡（使用面积）平均租金水平：0.8元/天/㎡（使用面积）经营面积需求经营面积需求范围：30~300㎡以上主要经营面积需求范围：30~100㎡主要业态占比支柱产业占厂商比例为20% 生活消费占厂商比例位80% 博望当地商业经营者来源以马鞍山、博望当地为主：占比83% 安徽、江苏、外埠地区为辅：占比17% 经营者物业自持占比自持物业经营比例不到3成：占比29% 租赁经营着比例达到71% 博望镇主力消费人群主力消费人群年龄在26~35岁之间，达到58%

　　一、市场调研二、S.W.O.T.分析分析三、市场结论四、市场定位

　　集购物、休闲、餐饮、娱乐、聚会、商务、教育、生活服务为一体的吃喝玩乐型的消费场所。

　　2、功能定位 •以生活服务为基础集餐饮娱乐为一体的城市生活圈以生活服务为基础集餐饮娱乐为一体的城市生活圈作为住宅的配套商业为本项目业主提供必要的生活服务，以特色餐饮、娱乐、休闲引发目的性消费吸引博望镇周边及马鞍山消费，增加本项目的商业辐射力。

　　博望新商业中心，永不落幕的不夜城。博望新商业中心，永不落幕的不夜城。

　　4、目标客户定位终极消费者描述： ① 终极消费者描述：中青年人—— 中青年人他们是博望镇的财富主力创造者与拥有者；他们是博望镇在城市化进程中的主流参与者与推动者；他们是博望镇与当涂县的企事业单位的挑梁人；他们走南闯北，眼界开阔，鉴别能力超强；他们渴望家乡如大都市一般成熟发达；他们是博望镇娱乐消费的主力军。

　　③ 宏观经济分析博望镇经济基础重点以工业为主，农业发展比重相对较小，第三产业具有很大的增长空间。

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　　项目立地位博望镇临近马鞍山西侧，位于314省道北侧，距南京禄口国际机场仅25公里，东连宁杭高速，西近长江黄金水道，314省道横贯镇域，是安徽省通向苏浙沪等长三角地区的一个重要门户。

　　目前本项目所在博望镇通往丹阳、马鞍山市区和江苏地区紧有一条314省道，道路条件坎坷、路况较差。为实现围绕副城区的“大交通”建设，正在建设中的马鞍山长江大桥引桥公路东端起点就在丹阳镇镜内，过境博望镇里程近10公里。 2010年要启动314省道一级公路改建工程，打通博望至横山通往江宁开发区的通道。长期以来，丹博地区仅有一条省际公路的历史将得以改变。形成“上天有通道，跨江有大桥”的现代交通网。

　　博望镇商业统计分析表经营业态数量占比

　　④ 博望镇厂商统计分类表结论：结论： 1. 2. 3. 4. 5. 6. 博望镇厂商经营类型主要为零售业；博望镇厂商的租金水平为0.8元/㎡（使用面积）；经营者主要来自马鞍山地区，外埠经营者较少；开业经营时间相对稳定、较长，普遍为3年以上； 7成以上选择租赁物业开展经营；据经营者反映，当地消费人群主要为18~35岁的青年人占大多数，18岁以下及35岁以上人群消费不强。； 7. 8. 9. 对经营面积需求多数在30~150㎡之间；店高主要在3~4m之间，店进深和面宽需求主要在5~10m之间；普遍认为博望人消费能力中等偏上，只有1家认为较低。

　　•马鞍山首席配套万平米大型商业的高档社区马鞍山首席配套2万平米大型商业的高档社区马鞍山首席配套因本项目引入了品牌生活超市、电影院、大型主题餐厅、特色休闲餐饮、量贩式 KTV、洗浴等丰富业态，通过购买本项目住宅客户给予一定的代金券或消费折扣卡，从而将2万平米商业作为住宅配套。

　　通过市场调查发现，截至目前，博望镇及马鞍山地区尚未出现如此品质的高端综合体项目。

　　4、目标客户定位投资客： ⑤ 投资客：以博望镇本地投资客为主，以博望镇本地投资客为主，争取马鞍山地区客户私营企业主

　　博望镇境内注册企业达到650余家，若加上未注册的企业，则共计约1000余家，年销售额达到500万以上的企业约100余家。

　　马鞍山钢铁公司约有职工6万余人，博望镇的产业工人约18,000人，驻外销售人员约15,000余人，上述人员中的中高层管理者及专业技术人员有投资意向者。

　　4、目标客户定位经营客来源来源： ④ 经营客来源：博望镇现有400余家厂商；余家厂商；博望镇现有余家厂商丹阳、新博乃至当涂县的部分厂商；丹阳、新博乃至当涂县的部分厂商；马鞍山市内知名的生活娱乐品牌厂商；马鞍山市内知名的生活娱乐品牌厂商；国内一、二线品牌厂商；国内一、二线品牌厂商；金融、电信、邮局、金融、电信、邮局、保险等机构

　　地产升值潜力巨大据1255规划的初步设想，辅城区政府紧邻项目 314省道年内拓宽改造项目前期开发准备周密

　　近期内商业地产供应量大竞争对手众多市场上产品形式丰富商业地产营销手段多样性

　　详情参见附件五： SWOT分析注解》详情参见附件五：《SWOT分析注解》分析注解

　　详情请见附件三《博望镇消费者调研分析表》详情请见附件三《博望镇消费者调研分析表》

　　⑥ 马鞍山消费者调研结论：结论： 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 普遍为18~35岁之间的青年；多数人受到的教育程度相对较高，部分人又稳定的工作收入；普遍收入不高，较之博望还低，家庭收入差异不大；多数选择公交、自行车和电动车，能够拥有私家车的人不多；出逛街和聚餐外，部分人喜好去KTV娱乐以及外出郊游；多数人单次消费金额在50~300元，比较敢花；去南京购物动力不强，部分人为出差或探亲，喜欢南京的购物环境和丰富的商品；期望有更多的娱乐设施和美食广场，对休闲设施的渴望比博望人要低；多数人渴望博望拥有较多的娱乐设施与生活用品的百货；

　　4、目标客户定位终极消费者描述： ② 终极消费者描述：女性—— 女性博望镇的留守主力人群；博望镇生活型消费的主力军；她们衣食无忧，确缺少适度的消费场所；她们渴望展示自我，确缺少一个交流的生活舞台。

　　4、目标客户定位终极消费者描述： ③ 终极消费者描述：孩子—— 孩子博望镇未来所有财富的拥有者；生下来就拥有与生俱来的财富，一部分是含着金汤勺长大的；孩子们的成长、快乐、营养、教育是博望人的奋斗根本。

　　详情请见附件二《博望镇厂商统计分析表》详情请见附件二《博望镇厂商统计分析表》

　　⑤ 博望镇消费者调研结论：结论： 1. 普遍为18~35岁之间的青年； 2. 多数人受到的教育程度不高； 3. 多数人收入不高，家庭收入差异较大； 4. 能够拥有私家车的人不多； 5. 主要休闲方式相对传统，除了逛街、看电视外，缺少娱乐； 6. 多数人单次消费金额在50~300元，比较敢花； 7. 偶尔会去南京购物，喜好那里的商品齐全与良好的购物环境； 8. 多数人渴望博望拥有较多的娱乐设施与生活用品的百货； 9. 普遍认为博望镇太缺少大众化休闲场所和特色的娱乐场所； 10.他们去马鞍山消费的主要动因是看中特色娱乐于特色餐饮。

　　政府部门及事业单位有稳定收入人员

　　马鞍山地区相关党政机关及事业单位领导层，博望镇政府各部门及各村领导。

　　一、市场调研二、S.W.O.T.分析分析三、市场结论四、市场定位

　　① 行政区位博望镇隶属安徽省马鞍山市当涂县辖下乡镇，北至横山风景区，南至石臼湖，西至新博镇，东至江苏境。地处南京一小时都市圈、马芜铜经济圈内，全镇总面积133 平方公里，现辖11个村、2个社区，总人口近10万人。