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马鞍山博望新区巨星路地块整体发展报告ppt

admin7个月前 (09-26)博望产业信息16

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　　1、报告结构,3,项目分析,4,项目定位,5,物业发展建议,规划设计,1,城市扫描,7,平面表现,6,物业发展建议,2,政策及房地产市场,营销推广思路,马鞍山临江近海，紧邻长江三角洲经济圈，是安徽东大门、皖江*一站，皖江经济带的重要城市之一。紧临南京及芜湖两重要城市。随着南京辐射圈的扩大，马鞍山成为南京都市圈主体城市之一。,马鞍山隶属于安徽省，临近江苏南京，受南京一小时都市圈辐射强，皖江经济带的重要城市。,城市概况,2002-2020年，总体规划的城镇职能结构调整总体将建成“一主、两副、6中心”的城镇体系。,1个中心城区，马鞍山，是承担市域中心城市职能的核心地区；重点发展先进制造业、商贸商务、

　　2、金融、信息和文化创意等现代服务业。2个副城：姑孰和博望，是先进制造业和现代服务业的主要承载区，是一定地区内城市服务功能和城镇化人口的集聚区，重点发展先进制造业、物流业和商贸服务业等产业。6个中心镇：太白、向山、石桥、黄池、年陡、江心，是建制镇的集中建设地区，是城镇化过程中非农产业和人口的重要集聚地，重点发展旅游观光和农业服务产业。,实施1255城市发展战略，即：由1个主城区、2个副城区、5个中心镇和5个产业功能区共同构成的城市空间布局体系。,城市规划,博望新区位于安徽省马鞍山市*东端，地处长三角经济圈和南京一小时都市圈内，与江苏江宁、溧水、高淳三县接壤，与南京空港新城、柘塘新城相互呼应，是安

　　3、徽省通向苏浙沪等长三角发达地区的一个重要门户。新区交通十分便利，周边有宁安城际铁路、沿江高速、宁杭高速、沪宁高速以及长江黄金水道。30公里内可达南京禄口机场，马鞍山外贸码头、芜湖朱家桥外贸码头、芜湖湾里机场。博望新区现辖博望、新市、丹阳三镇，共有37个村、3个居委会、3个社区，全区总面积332平方公里，总人口近20万人。,马鞍山市委、市政府加速承接产业转移、建设现代化大都市，作出的科学决策,博望镇素有“中国刃具*一镇”、“中国机床*一镇”、“马鞍山市次中心”、“区域性中心小城市”等美誉。,博望概况,以博望镇区为主体建设博望副城区，适度发展丹阳地区,规划区形成一主一副两片区：博望片区和丹阳片区

　　4、；形成“一心、三轴、两片”的总体空间布局结构：一心：滨水副城中心，博望副城及其周边地区的综合服务中心；三轴：314省道发展轴，宁丹路发展轴，丹博快速路发展轴；两片：博望片区和丹阳片区。,博望规划,博望片区布局结构：一心、一带、两廊、七组团一心：指博望副城中心；一带：贯穿副城中心的南北向公共设施发展带；两廊：依托博望河、野风港支流形成的两条生态廊道；七组团：是指四个生活居住组团和三个产业组团。,加速承接产业转移、建设现代化新区，博望片区：3大产业集聚片，现代制造业、高新技术产业及新兴产业；,博望产业规划,规划2015年博望副城人口约12万人，建设用地约15平方公里。 2020年规划博

　　5、望副城人口约21万人，建设用地约21.8平方公里。,2030年，达到40万人左右远景，控制在60万人左右,博望人口,规划2030年，博望副城建设用地约45平方公里博望片区：40平方公里，丹阳片区：5平方公里，规划人均建设用地约112.5平方米/人。,博望土地利用,新区整体规划区域内外交通体系完善，未来新区交通四通八达，交通优势明显。,宁安城际铁路、沿江高速、宁杭高速、沪宁高速以及长江黄金水道。30公里内可达南京禄口机场，马鞍山外贸码头、芜湖朱家桥外贸码头、芜湖湾里机场。,博望交通体系,工业经济快速增长。9月份，规模以上企业实现产值10.14亿元，同比增长80%。1-9月份，累计实现规模以上企

　　6、业产值61.59亿元，同比增长100.6%。财政收入稳定增长。9月份，完成财政收入4659万元，同比增长38%。1-9月份，累计完成财政收入4.12亿元，同比增长57%，其中，地方财政收入1.13亿元。招商引资成倍增长。9月份，新区实际利用内资4.98亿元，同比增长167.85%。1-9月份，累计完成内资38.3亿元，同比增长100.42% ；累计完成外资1073万美元，同比增长131%。项目建设强力推进。9月份，新区固定资产投资完成8.93亿元，同比增长98.84%。1-9月份，累计完成固定资产投资63.86亿元，同比增长65.04%。其中，工业投资完成53.30亿元，同比增长72.16%；

　　7、服务业完成投资3.48亿元，同比增长73.13%；房地产行业投资5.12亿元，同比增长12.04%；农业完成投资1.96亿元，同比增长73.45%。,2011年前三季度博望新区经济保持快速增长的良好势头,房地产发展投资占固定资产投资比重较小，市场发展存在较大的空间。,博望经济发展,9月份，博望新区新成立私营企业30户，其中，工业企业14户；新增注册资金1394万元；新增个体工商户58户；新增从业人员138人。1-9月份，新区累计新发展私营企业331户，其中工业企业220户；累计新增注册资金6.86亿元；累计新增从业人员1700人；累计新增个体工商户595户；累计新增创业基地2.3万平方米。9月

　　8、份，新区申请专利3件，授权专利4件。1-9月份，新区累计专利申请量57件，授权专利60件，同比分别增长了27%、36%。,经济快速发展，人口的增加，为房地产发展提供了客户基础！,博望新区前三季度非公经济发展迅速,博望经济发展,马鞍山副城的规划为博望镇房地产发展带来利好消息；城市人口的增加，为房地产发展提供客户基础；城市经济基础较好，发展势头强劲；皖江城市带产业转移示范为区域发展注入新的活力，产业的发展带来大量的产业人口，助推房地产快速发展；得天独厚的区位优势，便捷的交通，空港经济，发展前景广阔；房地产发展处于起步阶段，占固定资产投资比重较小，房地产发展即将进入快速发展阶段。,小结,报告结构,3

　　9、,项目分析,4,项目定位,5,物业发展建议,规划设计,1,城市扫描,7,平面表现,6,物业发展建议,2,政策及房地产市场,营销推广思路,国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整。,政策调控,政策调控,政策调控,政策调控,小结,房地产市场,房地产市场,房地产市场,房地产市场,紫金城花园坐落于博望副城区中心位置，是纯小高层建筑复合式花园，整个项目含盖了小高层住宅、大型商业街、集中商场等产品形态，总用地面积约为7.45万平方米，总建筑面积约为15万平方米，小区绿地率近35%，小区共844户，40米超大楼距，户型面积两房87-109平米，三房111-139平米，五房149平米，

　　10、配套学区新城幼儿园、博望中心小学、博望中学。,紫金城,博望房地产市场,紫金城,项目无论是规模，项目品质打造以及营销在博望具有一定的影响力。,博望房地产市场,紫金城,109平米两房,121平米三房,项目产品设计较差，户型面积偏大，不符合房地产的发展理论，户型内部空间结构布局十分不合理，和当地客户的需求存在一定的差异，可优化空间较大。,博望房地产市场,碧桂花园地处博望中央生活区腹地，紧挨314省道，镇初级中学、家乐购大型超市近在咫尺，生活商业配套齐全。项目占地34000，总建筑面积约40000，由15栋多层组成，未来可容纳300余户业主居住。建筑立面设计采用后现代古典主义的建筑设计手法，表达欧洲建

　　11、筑所有的华贵、浪漫及高尚气质。以简练精致的色彩个层次描绘渐进式的多彩，成为博望*引人注目的地标府邸,碧桂花园,博望房地产市场,春江花月园南至博望南环路，北至314省道，博望中学、小学及私立学校环绕四周。项目由多层、花园洋房、别墅、商业四种物业形态组成，是博望首个全封闭物业管理小区。目前一期已经全部交付使用，在售为小区中央别墅区及商业部分摩登汇商业广场。摩登汇商业广场总建筑面积达30000平米，定位于*好玩、*好食、*时尚的商业广场，建筑形式融合了巴洛克、哥特、加勒比、后现代等众多欧洲古典与现代的经典风格，将被全力打造成集娱乐休闲、特色餐饮、品牌购物、商务休闲等于一体的超大型异域风情休闲商业中心

　　12、、一个全新的投资创富核心口岸！,博望房地产市场,博望时代地处博望中央政务区，离镇政府不米，博望中心幼儿园、博望中学、中心小学近在咫尺。商贸步行街、美食一条街、农贸市场、超市、酒家一街之隔，银行、邮政，移步即到。项目总建筑面积近3.5万平米，独享河岸风景，22000平米奢侈景观园林，绿化率40%以上，以1.18低容积率，精致70-110平足400米户型，量身打造专属精英居住领地小区全方位科技管理，可视对讲系统、摄像监控系统、周界防越报警、电子巡更系统、门禁系统、小区背景音乐系统.充分考虑业主居家安全。项目一期已售罄，目前在售二期11#、12#、13#三栋多层约20余套房源，主力面积80-90平米

　　13、两室两厅，均价4300元/平米。,博望房地产市场,博望新区内共有十余家房企，在售的不足十家，市场处于起步阶段，整体市场供应量不大；在售项目的小区规模较小，总建筑面积基本不足10万平米，物业形态单一，多数为多层住宅搭配少量商业，后期小高层产品逐渐进入市场；在售户型主要是70-120平米户型，别墅产品市场供应量较小；住宅销售均价在4300元/左右，由于马鞍山副城的规划，房价尚有一定的提升空间；博望是有名的刀模具之乡，当地经济发达，人均收入较高，对房价抗性不大；购房客户以本地客户为主有一部分外出打工者，在博望购房主要是给留在家的老人孩子居住或者自己养老使用；购房者一次性付款比例较高，受信贷政策影响不

　　14、大。,博望房地产市场小结,报告结构,3,项目分析,4,项目定位,5,物业发展建议,规划设计,1,城市扫描,7,平面表现,6,物业发展建议,2,政策及房地产市场,营销推广思路,项目区位：,项目位于的巨星北路与府前街交汇处北,1.项目位置项目位于的巨星北路与府前街交汇处北，距离博望镇政府月700米。2.区域印象项目处于区域目前较为活跃的房地产板块，区域生活逐渐完善，周边道路设施逐渐提升，区域优势凸显。,本案,项目区位,项目用地规划设计条件:,中低密度的高品质精品社区,项目用地整体比较规整，但是巨星路北拓把地块一分为二，使项目右侧相对较为狭窄，给整体规划带来一定的难度，对右侧地块的小区内部环境打造带

　　15、来一定的影响。项目总占地面积约66995平米，按容积率1.5计算,总建筑面积约10万平米。在博望镇属于中大规模楼盘。,项目规划条件,目前片区配套相对匮乏，整体形象不佳，随着政府开发力度的加大以及周边楼盘的开发，区域配套将逐渐完善，居住价值将逐渐显现，目前项目地块周边的道路系统尚不完善。,项目周边环境,项目地块情况：项目北侧为农田，尚未进行开发，东侧为博望河，目前周边开发程度较低。地块中尚有建筑未拆迁，地块整体较为平整。,项目地块情况,地块资源条件综合分析,外部环境,自身条件,1、具有良好发展环境博望新区发展，城市基础和交通建设为房地产项目的发展提供良好的条件；项目区位价值凸显；皖江城市带产业转

　　16、移，将带动博望发展，为房地产市场的发展提供基础；2、景观资源沿项目河道，目前政府准备打造一条沿河景观带，对项目价值提升具有较强的支撑。,1、地块规模相对较大，有利于整体规划；2、考虑到巨星北路的北拓，右侧地块较为狭窄，整体规划受到一定的限制3、地块北侧道路目前尚未开发，地块的昭示性不强。,地块综合分析,区域环境：1、随着博望新区的规划辐射范围的扩大，以及开发环境不断完善，博望镇逐渐形成马鞍山重要的房地产区域市场；2、新区内集结大量企业，吸引众多置业者在此置业。自身条件：1、充分利用自身现有资源，营造独特的社区环境，提升项目附加值；2、合理的社区整体规划设计和具有前瞻性的项目定位是实现价值的核心

　　17、；3、项目在博望镇，打造具有核心竞争优势的产品是实现价值的保障。发展要求：1、快速开发是实现价值的关键；2、产品差异化定位非常重要。,项目综合分析,项目总论,博望新区马鞍山副城房地产开发起步阶段皖江城市带产业转移机遇市场化需求旺盛，房地产发展空间较大项目规模在当地具有规模优势周边项目已进行开发，市场认知培育期较短,SWOT分析的介定,鉴于项目所处的市场、区域环境，以及地块属性和开发要求。为清晰项目定位方向，我们运用SWOT分析，对地块进行全方位的分析。,本体着手、突出自我、差异化制胜,项目SWOT,项目分级次竞争策略,与众泰项目直接竞争,众泰项目优势：1、品牌开发商；2、中房地块比本地块

　　18、相对优越。竞争策略：1、充分发挥产品的*对优势，以独特的社区规划和形象对抗，分流其客户资源；2、通过项目包装及营销软性服务争夺客户。,与博望镇其他竞争,利于项目的规模优势，差异化产品，多渠道的推广手段进行客户网络，击败对手。,1.众泰项目直接竞争,2.其他项目差异化竞争,竞争策略,竞争策略,因众泰项目与本项目地块一街之隔，且先于本项目推出市场，是直接竞争项目。同时未来与市场项目竞争将会更加激烈。因此在项目整体规划和产品设计需具有前瞻性、竞争性，以此全面超越竞争对手，有效分流竞争对手的客户资源，吸引博望镇其它项目的客户。,操作项目的启示,产品创新、服务创新是实现溢价的保障,如何获得客户对项目价值

　　19、的认同感？如何打造具有很强竞争力的产品？,关键词：建筑规划/产品/服务,消费心理层次不一，价值评价体系趋于复合，形象、产品等构成了较为重要的客户价值点，成为溢价重要因素；规划、建筑设计（包括户型、立面、智能化等）可以成为产品力的发力方向；在面对竞争比较激烈的市场，服务也是可以提升价值的重要因素；充分展示是保障产品力转化为实际销售的重要载体。结论：产品、服务及其充分展示是实现溢价的重要因素。,操盘启示,研究总结,关键词：产品创新建筑规划风格鲜明情景体验服务创新独特营销,通过产品创新，超值服务，实现价格、客户突破。在项目整体规划上，产品力的努力方向是重要因素，主打项目形象的产品可以给客户带来

　　20、巨大冲击。项目整体形象的体现包括：景观、户型、建筑形式综合的示范区；物业的品质感和震撼感；情景体验、示范区、营销中心、样板房等形成的强烈的感染力；服务的提供上体现细节。,学区: 学区房的永远都是购房者热捧的对象，学区一定程度上极大的增加了项目附加值，也为项目成功奠定了基础。,操盘启示,1、竞争导向、差异定位以竞争为导向，结合项目的规模及特征，抓紧市场空白点，避其锋芒，产品差异化定位致胜！创新博望新区楼盘开发模式，树立市场领带品牌。2、规划设计、产品创新通过产品创新，以强势产品建立市场新标杆，赢得市场的美誉度和知名度。同时凭借出色的规划建筑、产品设计的赠送概念实现产品附加价值。3、形象鲜明、情

　　21、景体验打造形象鲜明的亲和形象，全面实景展示未来生活情景，以情景体验方式推出市场，一举奠定项目在市场的精致、和谐、人文精神内涵的社区形象。,项目发展战略,发展战略,报告结构,3,项目分析,4,项目定位,5,物业发展建议,规划设计,1,城市扫描,7,平面表现,6,物业发展建议,2,政策及房地产市场,营销推广思路,善战者，决胜于未战之前！,对项目属性的深入思考，确定项目市场定位！,中大规模的楼盘的客户定位是复合的，不能只针对某一窄众市场,中高档社区花园洋房,普通住宅区多层、小高层,财富阶层,财富阶层准财富阶层上层中产,普通刚需客户改善型客户,占有型顶端富人,改变生活方式的城区富裕阶层,提高生活质量

　　22、的周边富裕阶层,收入较高的普通职员及外出打工返乡人员,本项目的产品构成,客户构成,低密度豪宅社区联排,客户定位,基于财富层次和行为生活特征的项目客户群体特征描述,客户定位,项目核心客户群体的特征描述,本项目核心客户群,客户定位,核心客户,重要客户,次要客户,外地投资客户,马鞍山，当涂等地客户,周边镇客户,生意人、农村进城客户,本地客户,公务员，事业单位职员，私企高收入者、生意人、农村进城客户,返乡置业客户,外出打工返乡置业人群；,项目优越的自然环境及地块的规模优势以及开发商的开发战略决定项目高端开发方向。项目属性决定项目客户定位，主要为城市精英知富阶层。,客户定位,只有文脉、创新地产，才*能代

　　23、表城市居住归属，*易深入人心，形成核心竞争力，让人趋之若鹜，从而有效避开竞争,1、新区规划因素城市规划决定了一个城市或一个区域的发展方向及发展重点，并描绘出一幅未来可以预见的蓝图。本项目所处片区是一个依托河流风景区的生态城市中心区，按未来博望新区，马鞍山城市副城的规划蓝图。区域前景极好，发展潜力巨大。总结：项目所在区域规划优越，具备成为高尚居住区条件。,项目定位研判,2、历史人文因素博望镇建于南宋梁时，是一个千年古镇，也是苏皖边陲重镇，历史人文底蕴深厚，人民生活悠闲写意。从房地产发展起初基本自住需求、现阶段洋派建筑的复制，到近几年国内传统中式建筑的逐渐回归大文化环境下，高品质的现代产品

　　24、配合典致名雅的人文主题，将可引领创新居住模式。总结：博望镇有着丰富的历史渊源可供挖掘，城市人文气息浓厚，具有文脉主题的高端居住社区将更容易迅速取得占位。,项目定位研判,3、市场竞争因素随着马鞍山“博望副城”规划的逐步实施，新区成为皖江城时代产业转移示范区，加之区域自然环境良好，商业环境正趋于成熟。随着新一轮城市规划建设的启动，将再次提升区域的房地产价值。此外，博望镇房地产发展尚处于起步阶段，目前，尚无特别叫响的典范居住项目，在规划、创新、风格、园林、营销方面尚有欠缺，对于当地人文挖掘不够，营销有所欠缺，未能在消费者心中建立十分满足的心理感受和消费偏好。总结：有文化的地产才具有持久的魅力

　　25、，这将是博望地产不可忽视的一个大方向，本案占位主得天独厚的环境，从规模与资源来看，都将是未来极富竞争力的项目。,项目定位研判,打造高端项目所具备的条件,自然资源的特质是成为高端项目的首要条件处理好自然景观资源与社区园林绿化设计的关系将使得产品环境增添亮点,舒适度是住宅优劣的主要评价因素，户型创新设计围绕客户的居住舒适度和品质感，能有效提升产品的竞争力,天然河流，以及政府就沿河景观的打造，景观资源为项目注入稀缺性价值,博望镇市场中产品设计多为传统户型，产品创新能力较差，因此产品创新是本项目的发展方向，也是市场空白,项目竞争策略：通过对项目地块的分析，我们认为项目的优势与机会非常明显。需要我们发

　　26、挥项目自然生态景观资源等自身优势，规避项目区域认同度低、地价高等不利因素，抓住项目利好机会，*大化减小项目威胁，实行“差异化竞争策略”，找准项目面对的目标客户群，进行准确的产品定位。利用创新实用的营销策略、推广手段，找准入市时机，实现项目利润*大化，同时塑造项目品牌以及开发商品牌。,项目定位研判,原生态滨河人居大盘,百年滨河现代生态人居典范,开发主题定位,市场导向性：满足目标客户群居住需求特征，强化产品能给客户的*大利益点，为后续营销工作提供*对的影响指标的支持；结合项目核心价值在项目产品中的运用对目标客户群进行引导，以充分获得更大的利润和发展空间；差异性：规模较大，开发商开发策略，注定打

　　27、造新区高端新品。主力产品客户群消费实力与年龄层偏高，富有一定内涵与品位，眼光挑剔，因此，差异化是*一开发要素；创新性：从博望镇目前代表性楼盘外立面、建筑风格来看，都相当杂乱，对本项目地块所处的市场环境来说，创新的立面造型，创新的户型设计，创新的环境和建筑规划是本项目产品创新的核心内容；价值性：本案自然资源优越，本案高起点规划，结合河流水景资源，建设内外相生、独一无二的高标准原生态水景园林。,仁者乐山，智者乐水，依水而居，远观绵延山脉，意境悠远，人生自在徜徉！,定位依据,通过产品创新，景观园林精细化，挖掘地块价值，为博望及周边知富阶层和类知富阶层打造一个具有“专属、尊崇、享受”的生态公园居家生

　　28、活。,原生态滨河居住公园,打造博望新区高端物业标杆,形象主题定位,中央高尚公园生活示范区,区域属性：未来博望镇中央区域,区域精神：引领城市未来,项目属性：开放的，城市的，国际的,项目精神：开放的，多元的，创新的，融合的,形象定位,项目的价值体系,KPI体系,标志性,功能性,名称占位（中央宫园）,开放的、城市的区域印象，区域的高端形象,景观示范区,新颖的建筑风格，外立面、高品质园林景观,区域中心的，对周边资源进行整合,多元的、创新的、紧跟现代潮流的建筑产品,高品质的会所、商业配套,参与者,多元化的客户，更具包容性的社区,发展方及合作方：实力背景,物管：*级品质的物管服务,售楼人员、保洁、保安：受

　　29、过正规的、严格的培训,未来：集聚博望新区的高端客户，成为新区的生活标杆,形象定位,项目案名的确定原则：,首推案名：,其他推荐案名：,充分展现客户需要的精神享受高度概括产品的内涵满足项目差异化推广的需要,博望新城山水龙城御泉湾滨河国际城,中央宫园,形象定位,千年博望一座宫园,千年博望一座新城,形象推广语,项目档次确定考虑基于地块条件、引导型客户需求的特定性以及市场竞争状况,地块因子分析,客户需求分析,市场竞争分析,产品档次定位,物业档次定位,高端形象、中高档品质、中档价位的精品社区,高形象：城市的、国际的、高尚的生活示范区,中高品质：产品全面创新，复合产品体系，别墅类产品树立项目的价值标杆,

　　30、中档价位：控制总价，拔高单价,产品档次定位,价格定位,通过市场在售项目的调研，随着博望新区的规划，目前均价相对于前期来说有较大幅度的提升，其可售房源减少，市场环境渐好，市场无房可售等原因促使其房价持续不断上涨。目前在售项目的均价的4300元/平米，房价相对较高，由于当地人均收入较高，区域优越的位置，新区的规划，购房者对房价的抗性逐渐减弱，由于本项目在产品打造上具有*对的领先优势，加上我司的营销配合，如果以目前市场均价进行销售必然引爆市场，引起轰动。我司建议，本项目价格策略为：低开高走，逐步实现项目价值*大化。,项目*低均价43001.02元/平方米4386/平方米,项目拟定销售均价43861.

　　31、03元/平方米4517元/平方米,项目挑战均价45171.01元/平方米4562元/平方米,由于专业销售代理对项目产品的挖掘及营销创新，在项目*低价格的基础上，依照我司常规的操盘经验，项目均价仍有3%以上的提升，则：,项目操作各方的精诚合作将使项目销售各环节操作更加顺畅，有利于提高项目的整体销售均价，届时项目均价将能再提升1%，即：,由于本项目产品推出有一段时间差，根据安徽房地产市场近年价格涨幅幅度来看，本项目还有2%左右的升值空间：,价格三级跳,4562,价格定位,投资分析,若地价32万/亩，净利润率50.64%，单位总成本3518元/平米。,投资分析,若地价62万/亩，净利润率38.37%

　　32、，单位总成本3830元/平米。,投资分析,若地价92万/亩，净利润率27.95%，单位总成本4142元/平米。,报告结构,3,项目分析,4,项目定位,5,物业发展建议,规划设计,1,城市扫描,7,报告回顾,6,物业发展建议,2,政策及房地产市场,营销推广思路,项目的利润*大化,提升物业价格,优化物业配比,根据地块出让指标，确定规划基本指标通过市场研判，确定基本的物业类型通过项目的研判，选择*合理的配比方案,“产品竞争力”是提升物业价格的重要因素，产品要适合市场，又要引领市场创新产品，增加项目附加值,提升产品竞争力,领先的产品品质作为在本地有影响力品牌，开发房地产也一定要树立行业领先优势，打造具

　　33、有引领市场的知名楼盘差异化的市场定位差异化的市场定位，避免市场同质化竞争。,打造什么样的产品能够适应市场？,前期思考,通过建筑产品、园林景观的调和，协调、统一地构筑产品价值体系，打造具有具有现代都市感生活方式的原生态滨河社区,规划设计思路结合地块形状和巨星路北拓，同时重点考虑沿河景观带，在平面布局上形成既有曲折紧密，又有开阔宽敞的收放多变的趣味空间、错落空间等丰富的空间形态。同时，每栋建筑随着景观走向而围合形成双中心庭院，并把握好南北走向的角度。,规划理念,规划布局建立在对地块价值的市场评价基础上，必须考虑项目品质和物业价值的提升，*大化利用内部中央、组团组合景观，同时考虑河景景观带的有效利用

　　34、；采取扩大极差的规划设计原则，*好的位置布置*高端的物业，较差的位置集中布置中低端物业，打造*级楼王；博望客户对朝向有一定要求，在考虑组团景观和照顾大户型朝向基础上建筑朝向可有一定角度偏转，但不能超过30度；整体采用围合式布局，体现高档社区的私密感和空间感；人车分流，提升项目的档次；,规划思考,项目总体规划布局建议（示意图）,整体规划,多层,联排,洋房,小高层,商业,主入口,次入口,注：上图为示意，具体建筑排布设计院综合考虑日照等因素布局！,主入口考虑现状可通行性和展示性，建议设置在府前街次入口考虑地块被区域继续向北发展，建议设置在北侧,设置原则出入口分布的尺度合理主入口选择*佳展示面保

　　35、证行车路线的便捷，兼顾考虑停车问题主入口应大气、规正，强调进入的仪式感综合考虑近期和远期实用性,*优方案,出入口及行车路线,主入口,次入口,行车路线、结构分布：主要景观轴线设置在主入口方向上，便于物业管理；连接南侧绿化带，提升项目价值。 2、中心片区的人行道路景观和主要交通轴线实现局部人车分流，确保了居民的参与性 3、南北向景观轴的连接保证了景观的丰富与连续，创造通透的景观长廊； 4、左侧设置中心景观区，右侧地块相对狭长仅设置景观带。,中心景观,景观轴,景观分析,停车分析,地下或半地下停车，部分地上停车，*大限度人车分流沿道路两旁设置地上停车位，同时设计半地下停车空间。联排

　　36、采用地上停车多层和小高层、洋房采用半地下停车及地下停车相结合,地上停车位设置动线,地上停车位设置动线,在规划没有特殊要求下，建议只做街铺，不做集中式商业面积区间30-50平米，可自由组合,建议一：建议以独立街铺的形式分布，尽量少做集中式商铺，以利于后期销售及经营；建议二：商业面积划小，30-50进行小面积销售，灵活组合以减少商业投资的资金压力；建议三：商业以1层为主，局部2层，1层层高5.6米，提升附加值。,商业建议,街铺,产品及物业类型的配比,物业类型选择：多层+小高层+洋房+联排,注：根据我们对市场的调研，同时结合博望房地产发展阶段及城市人口收入水平，三房需求仍将是需求的主体，未来经济适

　　37、用面积趋小的小三房户型将是市场热捧的产品，随着房价的日益增加，购房者购买的面积将会逐渐趋小，但是对功能的要求不会改变，因此面积趋小功能齐全的房型是购房者热捧的对象。,市场验证,户型面积依据,2房（75-85 ),3房（ 90110 ）,小高层,多层,户型,小3房（90110 ）,3房（110120 ）,4房及以上（180220 ）,2房（8085 ）,紧凑产品,主流产品,标杆产品,根据目前市场在售项目户型配比现状，以及考虑到房价上涨等因素，未来客户需求面积趋小趋势明显，小三房将成为市场需求主力产品。,洋房,3房（100120 ）,4房（120140 ）,2房（8590 ）,联排,户型面积依据

　　38、,结论：物业类型建筑面积配比,注：商业占比按10%计算。,物业形态配比,结论：本项目户型面积配比建议,户型配比建议,*大限度做到“明厅、明室、明厨、明卫”；客厅设计要求较大面积，餐厅独立并且紧临厨房，具备形成开放式条件；有小孩房或有一个房间能兼顾居住与办公功能（书房）；阳台：每户至少一个阳台，大3房建议设置2个阳台（观景阳台和生活阳台）；朝向：先满足主卧的朝向，再满足客厅的朝向,朝向基本达到正南；窗户：客厅窗户以落地窗为主，房间是外凸窗,可采用封闭式、双层中空玻璃，隔音隔热,所有管线及梁柱尽量采用隐蔽式设计，进行美化处理；室外分体空调位做成半封闭式，既美观又可保护空调机；玄关的设计，不只是过渡

　　39、空间，可安置衣帽柜和鞋柜；隐藏式衣柜、入户花园、庭院、可拆卸凸窗、花架等创新元素渗入户型设计之中。,户型设计原则,产品户型设计,购房对房型要求,一定要保证房间朝向：主卧和厅，应当是南向或东南向,保证两厅以上，便于家私摆设,注重客厅活动空间和孩子卧房，客厅面宽4.2米，卧室在3.9米，次卧3.3米,存在问题需要引导,大门不得正对洗手间/厨房/楼梯口,卧房/客厅不能有异形拄,不能从正门直视客厅,三房儿童房必须朝南，面宽3米以上，房型要有储物间,必须通透，采光性好，不得出现暗厨暗卫,厨卫不得正对卧房,博望客户对户型的需求偏好,适当增加卧房和厅的面积,主卧*好带有露台，可以观景,所有卧房，书房，厅必须

　　40、预留空调机位及孔洞,小高层以平层为主，适当增加层高,多层户型设计要点,产品户型,储物间,入户花园,飘窗,空中院馆,错层露台/错阳台,露台,凸窗,客户需求,引入体现国际生活的市场创新元素,面积100120，为市场主流多层面积区间增加赠送面积引入空中院馆等创新方式,提高产品舒适性质,实现产品突破,小高层户型设计要点,产品户型,储物间,入户花园,飘窗,空中院馆,错层露台/错阳台,露台,凸窗,客户需求,引入体现国际生活的市场创新元素,户型功能升级原则：赠送面积达到隔房目的户型舒适提升原则：提高居住舒适度提高实用率，减少公摊,功能升级,实现产品突破,舒适提升,当前的多层产品设计，传统设计，价值点少，为本

　　41、项目的价值创新提供了较大的空间,本项目可以突破的地方,舒适性、******性,大面宽，高舒适性,强化入户花园、庭院,超大露台,可以利用的地下室,阳光花房,多层退台花园洋房设计要点,舒适性******性,产品户型,实现产品突破,加大进深，提高局部容积率灵活运用三段式设计，设计内庭院解决进深加大以后的采光问题，并提高室内空间的趣味性设计地下室与露台等“赠送面积”及“可改造面积”利用转角窗、地面标高变化区别空间、起居室部分连接内庭院等品质提升点制造产品竞争性,Townhouse户型设计原则,产品户型,Townhouse户型设计要点,4联设计地上三层或二层半，地下一层，地下面积60-80平方米进深15-18米3-

　　42、4间卧室，包括1个主卧区，2-3间次卧室起居室面宽在5米左右一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房、卧室；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室；设备间与用人房置于地下。,实现产品突破,产品户型,通过户型创新，可以提高空间的利用率，增加产品的附加值，被市场所追捧，建议在户型设计时多采用入户花园、大露台、凸窗、花架等形式，增加项目的卖点，为项目后期的营销奠定产品基础。,户型创新、面积赠送,“入户花园” + “凸窗” + “露台” + “花架”,备注：户型创新与面积赠送的前提是要与政府协商，解决因做满容积率后总户数增加而出现的车位问题。,户型创新概念的引入,户型创新,凸窗：,入户花园：,

　　43、户型创新,花架,装修后效果,可改为房间使用,花园洋房层层退台,户型创新、面积赠送,户型创新,室外花架偷面积（深圳双御雅轩）通过室外花架等不计算面积的部分进行偷面积，前期按花架报规划，交付后帮助业主改为可居住空间。配合清水房及样板间进行销售，效果尤佳。,户型图81两房,户型模型,户型创新、面积赠送,户型创新,双层挑高和井字梁相结合（合肥融科九重锦）双层挑高（偶数层）和井字梁（奇数层）相结合可以实现全送面积，加上空中花园和可拆卸凸窗，实现了97的两房变四房的功能。,户型创新、面积赠送,户型创新,多层户型设计参考,104平米可改为四房,80平米,空中花园赠送一半面积，可改为房间,94平米三房,多层

　　44、户型设计参考,赠送面积,小高层户型设计参考,赠送面积,赠送面积,赠送面积,赠送面积,赠送面积,赠送面积,赠送面积,花园洋房户型设计参考,一层带私家庭院及地下室,联排户型设计参考,超大露台,私家车库,240平米,210平米,联排户型设计参考,联排户型设计参考,联排户型设计参考,建筑风格：质感、大气的欧式建筑风格；建筑立面：与整体项目形象相匹配，打造风格独特的品质形象，对于提升消费者对项目的感知价值，是非常重要的，需要我们重点打造；外立面材质：高档涂料+面砖立面颜色：以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落、虚实对比营造丰富的整体形象，再以精雕细刻的细部设计体现建筑的精美感，从而使建筑成

　　45、为区内外景观的主角之一。,建筑风格及外立面,建筑风格及外立面,西班牙风格,建筑风格及外立面,西班牙风格,建筑风格及外立面,英伦风格,园林景观建议,轴线：较多强调中心园林和景观轴线，形成城市中的绿洲；水景：多水景来营造社区高档感，打造浅水系，同时可有效控制成本，通过丰富的溪流、水池、喷泉等，增加园林的灵动色彩和参与感；立体景观体系：选择高低不同的树种打造整体绿化错落的层次感，错落的立体绿化可以有效的缓解高层建筑带来的压力细节小品：小尺度驻留节点及细节处理小尺度、小空间的景观驻留节点应注重参与性，布置廊亭、步入式喷泉、椅子、雕塑小品等，使业主可走可留，照顾居家老人小孩的需求注重路灯、地漏、扶栏、

　　46、小区音箱、呼叫器等的细节处理，细节中体现精致；,目前博望市场上项目景观主题不突出，但是随着房地产的发展日益成熟，景观品质的竞争将成为市场竞争的有利因素，景观的打造成为品牌开发品质提升的关键之一。,园林景观建议,园林景观采用了立体平均式园林景观，主动创造场地高差，形成自然起伏，有效增大绿化面积，并且使园林景观产生丰富的层次感，同时还增强了首层住户的私密性。,园林景观高差,中心园林，营造出多个个高差,园林景观建议,智能化选用原则：易为感知，低成本、容易溢价；门禁控制系统：主入口呼叫、警卫机呼叫、大堂管家呼叫、户户可视对讲等。物业管理人员可通过这套系统，向住户发布信息或通知，住户可自行查询；报警控

　　47、制系统：防盗(劫)报警、闭路电视监视报警、出入口控制报警、保安人员巡更报警、访客报警、车库综合管理、与110报警中心联网的报警信号传输系统；卫生系统 “灭蚊磁场”能消灭4000平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害；,智能化建议,GKB全屋管家安防报警电器控制信息接收服务申请远程抄表可视对讲巡更监控,小区智能化系统楼宇可视对讲及室内安全报警系统闭路监控系统周界防范系统停车场智能管理系统宽频小区家庭信息系统背景音乐系统电子巡更,智能化建议,完善的物业服务体系,日常服务,物业服务体系,安全服务,环境管理,客户接待,投诉处理,工程服务,特色服务,贴身服务,经营服务,钟点清

　　48、洁,绿化养植,楼栋管家,代管服务,代租代售,宴会承办,联动服务,承担部分售楼人员的角色,待客看楼、讲解,物业管理建议,统一的形象突出项目特色，塑造项目的高形象,物业管理建议,专业、贴心的服务体系保障业主的安全、私密，同时提供贴心代租代管和爱心服务,安防服务,安防服务,清洁服务,贴心代租代管,爱心服务,安防服务,物业管理建议,其他建议,人行汀步,背景音乐系统,休闲座椅,儿童游乐设施,灯光系统,楼体灯光,工程施工细节双层井盖,将可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感。,售楼公园的打造,景观示范区,营销中心,样板房,+,+,营销中心建议,建议营销中

　　49、心布局在项目主入口以北，预留景观示范区位置，营销中心设计考虑后期作为项目会所使用，布局合理。,营销中心位置,景观示范区位置,景观示范区对销售的引导作用非常直接，客户真实提前体验项目园林景观，增强客户体验，提升项目品质，拔高项目形象，给客户形成强烈的感官冲击。,景观示范区建议,景观示范区建议,销售中心设置于会所内；突破传统销售中心的限制，包装成主题式或概念式的体验中心；在满足销售功能的基础上，要尽量从视觉上弱化传统销售中心的视觉感受，营造视觉上震撼与享受；销售中心可以选择时尚、艺术、文化、生态等主题作为销售中心内部环境营造的重点，其中主体的选择应充分结合项目本身主题概念和特质；,突破传统销售中心

　　50、概念，打造主题式、概念式的体验中心，在博望地产行业内树立销售中心的标杆；,营销中心建议,建筑造型：独特、别致、吸引人眼球；面积：建议分两层，总体面积在1000平左右,大户型样板房风格示意1欧式风格目标客户参观感受：尊贵、奢华,样板房建议,80-85平米小户型风格示意现代简约风格客户参观感受：温馨、舒适、浪漫的居家生活,样板房建议,一期启动区建议,建议一期启动区设置在左侧地块的西南角，主要以多层为主，搭配一栋花园洋房试探市场，由于目前博望新区房地产市场容量有限，有效需求尚未充分激活，建议启动区规模为控制1.5万平米。,项目一期启动区,报告结构,3,项目分析,4,项目定位,5,物业发展建议,规划设

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