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　　内容提示：. .. . .参考资料. 马 博望 滨湖新城及城乡一体化综合开发 项目建议书 （ 纲要 ） 科赛 投资发展集团有限公司 二○一 二 年 五 月 本项目建议书为科赛集团提供的建设报告，包含市场调查、项目定位及建设容。 本项目涉及到建设容知识产权归科赛集团所有，为机密材料，双方都不得以其他目的将本材料提供给第三人。 本报告调查方法：实地考察、现场咨询、走访、资料搜集、抽样分析、综合研究等主要容。 委托方/ / 建设方（甲方）：马博望镇人民政府 承担方/ / 投资方（乙方）：科赛投资发展集团有限公司 编制完成时间： ...

　　上传日期：2020-04-10 14:58:38

　　. .. . .参考资料. 马 博望 滨湖新城及城乡一体化综合开发 项目建议书 （ 纲要 ） 科赛 投资发展集团有限公司 二○一 二 年 五 月 本项目建议书为科赛集团提供的建设报告，包含市场调查、项目定位及建设容。 本项目涉及到建设容知识产权归科赛集团所有，为机密材料，双方都不得以其他目的将本材料提供给第三人。 本报告调查方法：实地考察、现场咨询、走访、资料搜集、抽样分析、综合研究等主要容。 委托方/ / 建设方（甲方）：马博望镇人民政府 承担方/ / 投资方（乙方）：科赛投资发展集团有限公司 编制完成时间： 二○一二年五月 主编单位：科赛投资发展集团有限公司区域经济研究所 项目组成员：卢水生 原市市委农办副调研员，城乡一体化方面专家，现为科赛集团高级顾问 王剑波 科赛集团副总裁 江喜匡 科赛集团投资委员会主任 家长 科赛集团总工程师 何松厅 科赛集团策划部主任 周荣亮 科赛集团策划部副主任 吴振华 科赛集团规划师 理 科赛集团策划师 旭 科赛集团项目管理中心经理 导言 ： 打造 湖水映城 、 碧水环城、 城湖交融共生的魅力 田园 新城 随着区域经济合作日益加强，作为 世六大都市圈之一的长三角经 济的进一步扩容，以及中西部地崛起战略深入实施，为 马 经济发展 创造了良好的机遇 ， 而博望 科赛 滨湖新城的建设对于城市空间发展战略，实现环城- - 滨湖 临江城市格局的演变，融入长三角经济圈具有深远意义。 在长三角区域经济一体化的背景下，马正迎来全新的发展机遇。而马市正在积极实施的“1255”城市发展战略及“6653”现代产业体系，进一步加快推进博望新区建设步伐。 目前住长三角地区出现了这样一种趋势：企业总部和加工生产基地在空间上逐步分离，总部向中心城市集群布局、产业加工基地向成本比较低的、远离中心城市的地区集群布局；马与长三角地缘相近、人缘相亲，优越的区位条件将使马成为新一轮产业梯度转移的“近水楼台”。加之马科技资源丰富，水、电、土地等要素供给充足，加工制造、流通、人力等综合商务成本较低。随着长三角区域经济的不断发展与产业结构不断提升，长三角核心区域同周边腹地之间集聚和辐射的双重影响关系不断加强。长三角的辐射转移是马未来发展的依托，而区域发展形势有利于马，博望滨湖新城应该创造一种低商务成本的环境，吸引沿海地区的资本和产业，特别是在发展现代服务业方面有着得天独厚的优势。 因此，我们通过调研认为，本项目的开发建设，要提高该项目吸引力，重要是综合平衡现代服务与休闲、城市与乡村、近期与远期等三大关系，尤其是商务、会展、旅游度假、创意、咨询产业发展方面，博望滨湖新城必将大有作为。即，马市博望新城及城乡一体综合开发项目建设突出以 “ 商务、会展、旅游度假、创意、咨询 、 休闲”为主，为促进马产业结构的转变与升级，塑造新的城市形象和新的切入点，提供了新的视角。 紧紧抓住马市作为“十二五”城乡一体化综合配套改革试点的机遇，突出以城乡一体化建设作为整体开发建设突破口，同时通过全面整合现有资源，充分发挥当地的资源优势，实现优势资源合理组合， 通过新农村整 治与建设，进行统一规划，实行整体开发建设与差异化发展，从而带动整个区域协同发展、相互融合，按照新型城镇化建设所具备的便捷、安全、快乐、个性、绿色的要求， 真正把 博望滨湖新城 建设成为 宜商、宜居、宜游、 湖水映城、碧水环城， 承载徽派历史， 汇集文化 时尚、城湖交融共生的魅力新城及 马鞍市城乡一体化建设的典。 *一章 总论 一、项目概况 1 1 、项目名称： 马博望滨湖新城及城乡一体化综合开发项目 2 2 、 项目 建设 地点及围： 项目位于博望镇，围东至长流村东村界，南至石臼湖向外延伸 1 公里，西至野风港，北至 314 国道南 500KV 高压线 、项目建设规模：总用地面积为 60.2 平方公里（90300 亩）。 5 5 、 项目 总投资 额 ：0 120 亿 元 6 6 、项目建设周期：5 5 年。 7 7 、资金 来源 及筹措方式 资金来源：自筹 筹措方式： 资金筹措方案主要指债务资金，它是指除资本金外，需要从金融市场筹措的资金。主要来源渠道：国银行信贷，主要有国家政策性银行和商业银行的贷款。 考虑到国家目前的经济情况和政策、国际国金融市场的现状和发展趋势，结合龙子湖现代产业城投资大的实际情况，应考虑以国政策性银行和商业银行信贷为主的融资方式。 8 8 、项目建设容：主要包括 环滨湖综合开发项目（滨湖大道、公园、广场、滨湖岸线景观等）、现代农业产业项目（包括水产养殖、有机农业）、滨湖商业服务核心区、新农村建设区、先进加工制造区及其他配套服务设施。 表 1-1：项目用地技术指标 序号 指标名称 单位 建设规模 备注 一 项目总规模 占地 平方公里 60.2 人口 万人 55-60 二 功能面积 陆地面积 平方公里 43.8 湖域面积 平方公里 16.4 其他面积 平方公里 3.4 飞地 二、项目现状 项目区共有村委会 8 个，自然村 27 个。规划红线围用地主要为四大类，即菜地、水稻田、果地、草地与部份杂乱无序的村庄建筑。整个项目占用耕量多，拆迁量较大。 三 、 项目开发 策略 本项目将由 科赛投资发展集团有限公司（以下简称“科赛集团”）与国其他企业，形成投资大联盟,共同组建公司开发。科赛不仅是投资者，更是资源的组织者，联合一大批志同道合的企业家组成企业群，形成投资大联盟。投资大联盟是科赛集团“城镇运营”的核心理念之一。 四 、 项目投资企业 和 联盟企业简介 1 1 、投资企业 简介： 科赛投资发展集团有限公司 科赛集团是由自然人股东发起组成的浙商民营股份制企业，中国高层经济论坛成员单位，集团下辖十余家全资和控股企业。遵循“产业投资联盟”的经营理念，在科赛集团周围已经形成了一批由江浙企业组成的联合投资开发的企业团队。 科赛集团是我国较早以“城镇运营商”身份，将经营城市理念进行科学创新，并用于 城镇成片土地综合建设开发实践的民营企业集团。科赛集团*早提出“中国城镇化”的理念，并始终致力于中国城镇化发展模式的理论探索与实践，致力于整合、优化和提升城市（城镇）资源和品位。 成功案例： 科赛集团正是依靠了自己的战略胆识、资源整合和市场运作能力，在国成功地开发建设了包括 科赛 睦邻坊 、高 新区英才科技园、资溪新城、桑植新城、市平乐县“桂江二桥”建设及南洲新区开发、市动漫戏曲文化产业园、市江宁区横溪街道新农村建设及石塘竹海旅游综合开发 、阳明区城乡一体化综合开发项目等十余个项目。目前科赛集团正逐步充实完善“城镇运营”的理论体系、运作模式和组织形式，取得了一定的经验，形成了科赛特色，广受社会各界的关 注。 2 2 、联盟企业 市水产研究所 市水产研究所是集科研、推广、生产于一体的公益性水产科研推广机构，公益性职能有：水产种质资源保护和地方优质野生品种的驯化、良种选育，渔业水域生态环境保护与水产疫病灾害规律、防治技术的研究及爆发性鱼病预测预报，渔业服务体系的建设、管理和技术标准的制定、宣贯，水产投入品和产品质量安全监督检测及相关研究，水产增养殖共性技术的研究、推广与培训。 农业大学 农业大学是教育部直属“211 工程”和“985 优势学科平台”的重点大学，在作物遗传与种质创新国家重点实验室、国家大豆改良中心和国家信息农业工程技术中心 4 个国家级科研机构，50 个部省级重点开放实验室、工程技术中心等机构，设有有机农业研究所、水产及花卉研究所等。 幸汇投资管理有限公司 幸汇投资管理有限公司是在北大 PE 投资联盟的基础上，由志同道合的核心成员发起成立的商业运作载体，公司目前注册资本金壹亿元人民币，发起并管理符合中国国情的开放式直投基金（Project Based Fund）约 30 亿元人民币，直接管理和间接影响的资金超过百亿。 国和控股集团有限公司 上海国和控股集团有限公司专注于投资早期的高科技企业和成长型的企业，选定*好的新兴公司、团队、有创意的思想、具有新经济商业模式的和具有*大市场增长潜力的高成长性项目为投资对象，集团总资产达 20 亿元人民币。公司不仅为所投资企业提供资金、管理模式等创业成功所需的服务，更重要的是能把企业带入到我们已投资的新经济模式企业组成的大家庭中，在这一大家庭中，企业间互帮互助，形成战略伙伴。 五 、 编制依据 1、《马市城市总体规划》（2002-2020） 2、《马市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 3、《马市土地利用总体规划》 4、《马市统计年鉴》（2011 年），中国统计 5、《马市 2012 年政府工作报告》 6、各地新城建设、产业发展状况调查 六 、主要 研究 围 建议书对项目的建设背景、项目所在地概况及建设条件必要性、功能定位、项目定位分析、建设规模及方案、产业策划、投资估算和财务评估、项目实施进度、项目经济效益等多个方面进行分析、论证、评价。 第二章 项目建设背景及必要性分析 一、项目建设的宏观背景 1 1 、城市发展规划对项目建设影响 博望镇被列为马市“ 1255 ”城市发展战略中重点发展的 2 2 个 副城 之一，这为当涂县城区功能与空间拓展创造了历史性机遇。 在这一全方位的发展构想中，当涂县提出了要以县城为重点，以太白镇、石桥镇、博望镇为支点，努力构建县城现代时尚、中心镇优势突出、一般镇特色鲜明、新社区生态优良的网络化城镇体系。以北部新城、东部新城、南部新城和滨江新城“四大新城”建设为突破口，全力打造人口超 30 万、建成区面积超 36 平方公里的现代化中等城市。 将博望镇做成精品、做出特色，做大做强将博望镇做优、做特，使之成为当涂县城市发展的引擎和枢纽 。马城市已进入工业化中后期和城市化加速发展阶段，城市空间发展已进入以副城（区）开发带动城市有序拓展的新阶段。 马市应顺势而为，建设副城，突破城市发展瓶颈，博望副城建设的发展阶段已经到来 ，也是推动城镇化发展战略实施的重要动力及开发本项目的重要背景。 2 2 、国家宏观政策下对项目建设的影响 目前我国正在着力建立以工促农，以城带乡联动发展机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局，必须统筹城乡经济社会发展，始终把着力构建新型工农，城乡关系作为加快推进现代化的重大战略，统筹工业化，城镇化，农业现代化建设，加快建立健全以工促农，以城带乡长效机制，调整国民收入分配格局，巩固和完善强农惠民政策，把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡、区域协调发展，使广大农民平等参与现代化进程，共享改革发展成果。这就表明了我国今后一个时期宏观经济发展的趋势，因此本项目的开发建设适应国家宏观背景下大力推进城镇化建设的需要。 3 3 、 城市扩展的趋势 马市正在实施的“1255”现代化大城市框架，使马城市形态由单中心、高集聚向多中心、组团式转变。一个崭新的现代化马正在浮现。博望滨湖新城正处于马*东端城市主要发展方向，是马融入“长三角”的前沿地区，也是未来十年马市*重要的发展区域。在周边产业发展的支撑下，滨湖新区将成为马产业升级和城市功能提升的重要区域。博望滨湖新城的开发，也将十分有利于周边产业区域的发展 4 4 、博望镇所属地域自然环境、历史、经济、文化等方面的地位 （略） 博望新区北倚横山，南濒石臼湖，东、北至马与江宁区边界，西至丹阳镇以西、丹阳新河以及军区农场地区，地势北高南低，风景秀丽，气候宜人，属亚热带湿润季风性气候，四季分明。 境自然条件优越，物产十分丰富。下辖三镇都是千年古镇，均有着丰厚的文化底蕴和众多的人文景观，境现存古迹有博望西林禅寺、大王庙、新市横山石门石刻、澄心寺、叶家桥、丹阳炼丹老炉、灵光禅寺、龙泉禅寺。 博望是以机械加工业为主，形成了以机械刃模具和配件工业，机械刃模具是马地区以至华东地区规模*大，品种*全的生产基地。 小结： 项目开发建设可以通过现有的直接资源挖掘、筛选与提升，形成独特优势，从而增强其市场价值，可以有利地为推进博望现代城镇化建设创造了良好的条件，项目开发建设将进一步提升该区域经济发展水平。 二、项目建设必要性 1 1 、加快推进农业产业化及解决“三农”问题的需要 国家产业结构调整需要农业向产业化发展。博望镇主要经济结构仍属于农业型的结构及刃具初级加工为主。虽说近几年当地党委政府尽了*大努力，高度重视农业这个基础产业，但由于诸多原因，农业带来的经济效益仍是十分有限的。目前迫在眉睫的是要进行产业结构的调整，发展服务业、观光农业、休闲旅游业等第三产业，它将为该镇提供新的发展动力和形成新的产业支柱。同时，博望镇在推动城镇化建设方面的条件已经成熟，通过 小城镇开发，培育农村新的经济增长点，不断优化农村产业结构升级，可以促进更大规模地转移和吸纳农村剩余劳动力就业，带动农民走上共同富裕的道路。 2 2 、加快推进城镇化发展的迫切需要 发展小城镇是推进城镇化，发展农村经济的重要途径。以生产刃具为重点的一批骨干企业正在蓬勃发展，但受现有条件制约发展遇到瓶颈。 本项目的建设将有力推动符合当地特点的支柱产业，形成区域性的主导产业，向中心城镇聚集。以建设城市副中心为载体，延伸产业链，通过完善区域城镇基础设施建设和服务体系，更利于教育医疗、科技信息、文化旅游等各...

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