“三区三线”划定和管控有利于充分发挥主体功能区在新时期国土空间规划体系中的战略性和基础性作用。园区荟（ID：biaozhunpark）特推出知名园区界专家贺沛的系列文章——《国土空间“三区三线”规划下的产业园区》。文章重点围绕规划布局方向提出了以“三区三线”深化落实主体功能区战略的具体实施路径。

　　中国经济奇迹的模式中*独特的特征是土地模式的推动，这种模式由政府主导，在政府之手和市场之间形成良性的互动和协调发展，一定程度上是改革开放之后中国经济奇迹的发动机。

　　这一奇迹的产生是由于中国独特的二元土地制度安排，农村土地集体所有，城市土地实行国有制。土地的转用实行的是政府垄断土地的一级市场，统一供应土地。在土地的结构转变中，由政府享有土地的增值收益。实施土地的用途规划管制，通过土地指标管理达成经济增长目标。

　　由于这套独特的土地制度安排，使得地方政府有抓手推动地方经济发展，具体表现为政府可以很好的将土地指标的管控与经济增长目标和区域发展战略相结合。

　　在改革开放后，尤其是90年代以后，经济发展的主战场在沿海地区，彼时建设用地的指标投放量、建设用地的规模也主要匹配在沿海地区；2003年后，区域发展战略调整，为解决区域不平衡问题，土地指标的调整在西部大开发、中部崛起的区域再平衡战略中起到很大作用。同时，建设用地的供应量在保增长、促发展中也起到了很大的作用。中国土地管理的基本目标是严格保护耕地，保障粮食安全。实际上，土地管理的目标也有隐性的双重性，即是在保耕地、保粮食安全的同时也在保增长。

　　中国GDP与国有建设用地出让面积相关性（1993-2017）

　　这种以土地为引擎的经济增长模式中的一个重要特点是依赖高投资，直接表现为在经济增长的过程中，基础设施用地投放量和占比的不断增加。

　　中国GDP与基础设施用地供应相关性（2003-2017）

　　中国的土地资源禀赋在工业化的过程中面临两个重要问题：耕地总量不足和土地结构问题。从耕地总量来看，需要增加7亿亩的土地才能够解决全部人口的吃饭问题，侧面反映中国的土地资源不足，不足以自给自足支撑大规模的工业化。土地结构问题表现在南北不平衡。南方的水土、气候更适合农业种植，土地资源禀赋自然的平衡方式是南粮北运，而改革开放后我们观察到的是北粮南运和主粮以外的粮食进口。

　　中国的整体资源禀赋是不足以支撑中国启动工业化的，很大程度上得益于这套独特的土地制度，在用地供应量上，高速增长时期我国近40%的土地用以配置于工业用地；在结构上倾斜于工业化的主战场沿海地区。这套特殊的土地制度保证工矿仓储用地的高额配置，压低工业地价维持制造业成本竞争优势。从下图中可以看出：商服地价、住宅地价高企的过程中，工业地价长期保持低水平。是中国成为世界工厂竞争优势中除了劳动力的低成本和高素质外的另一个重要竞争力。

　　工业用地地价、商服地价及住宅地价变化情况（2000-2018年）

　　中国的园区工业化作为中国工业化的一个重要特征也得益于这套特殊的土地制度安排。首先政府在做园区建设时通过两种方式解决了园区的资本来源：即直接划拨土地给企业，由企业进行基础设施建设；用园区的土地抵押进行基础设施建设。而低价获得土地之后的抵押融资也赋予了企业资本能力。

　　由于特殊的土地制度，实际上形成了中国特色的资本形成方式。改革开放后，通过土地制度的改革，有偿使用、招牌挂方式的出让，形成了土地资本化；这与早期工业化和前苏联的资本形成方式有着天壤之别。在过去的经济发展中，以土地供应调节应对经济发展的周期性问题形成了良性的互动，在经济不景气时增加土地供应，经济过热时减少土地供应，从而达到保增长、促发展的目标。

　　建设用地供应总量与GDP增长率变化关系

　　在经历30年高速增长平台之后，固有机制的效率下降。2008年后东部地区企业用地方式已经悄然发生变化。工业用地的需求下降，产出增长率快速提升，企业已经自发的向高质量的增长方式转变；而在这一时期，中西部仍然还是原来的模式。土地基础上的经济增长模式在东西部地区产生重大差异。2008年以后基础设施用地的权重越来越大，工业用地的占比下降，房地产用地并没有上升。经济发展越来越依赖于高投资对供应基础设施的拉动，而实体经济，工业与房地产的失衡越来越严重。

　　2008年后，原来靠土地征收的低成本的城市化模式转变为靠征地拆迁的高成本城市化模式转变，城市化从增量阶段转变到存量阶段，政府卖地的成本不断上升，通过土地出让的净收益不断下降。这意味着政府背后的债务风险，原有的通过新增土地卖地，来进行债务的借新还旧难以为继。

　　中国的土地城市化模式便显出高成本和土地融资两大特征：一是土地金融化。政府土地融资的背后是承诺土地收入偿债，而土地收入作为偿债来源的背后是土地价值的不断上升，在这一时期的直接表现为土地的金融化。另一方面，土地抵押的本质是真实杠杆率的不断上升，在这一时期，大部分中西部省份土地抵押的线 。

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